MyFondia VirtuaaliLakimies
19 tammikuuta, 2017

Selkeän sopimisen sietämätön vaikeus

Reilu vuosi sitten Fondian blogikirjoituksessa kuvattiin vuokrasuhteen kestoon liittyviä haasteita. Blogissa kerrottiin Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisusta, joka käsitteli määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen sekoitusta ja sitä, miten tuollainen sopimus oli päätettävissä. Kyseinen tuomio oli tuolloin vailla lainvoimaa, mutta korkein oikeus on ennen joulua (16.12.2016) antanut asiaa koskevan ratkaisun ja pitänyt hovioikeuden tuomion kaikilta osin muuttumattomana.

Mistä riidassa olikaan kyse?

B Oy vuokranantajana ja A Oy vuokralaisena olivat 8.5.2007 allekirjoittaneet liikehuoneiston vuokrasopimuksen, jonka ehdon mukaan 'Varsinainen vuokra-aika alkaa tilojen vapauduttua nykyiseltä vuokralaiselta ja on voimassa kolme (3) vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden (6) kuukauden irtisanomisajalla'. Kolmen vuoden määräaika on päättynyt 31.3.2011.” Sopimus siis sisälsi määräaikaisen, kestoltaan kolmivuotisen osuuden sekä toistaiseksi voimassaolevan osuuden, johon liittyi irtisanomisaika.

Vaikka ehto näyttää selkeältä, tarkemmin lukien kuitenkin huomaa, että selkeys onkin kaukana. Mitä oikeastaan on sovittu? Koskeeko 6 kk irtisanomisaika myös kolmen vuoden määräajan päättymistä? Voidaanko edellyttää, että osapuolen tulisi irtisanomisaikaa noudattaen irtisanoa sopimus, jos haluaa sen päättymään määräaikaisen osion päättyessä? Näissä kysymyksissä jouduttiin hakemaan tulkinta-apua korkeimmasta oikeudesta saakka.

Itä-Suomen hovioikeus totesi ratkaisussaan , jonka siis korkein oikeus piti muuttumattomana voimassa, että vuokralaisella on oikeus luottaa siihen, että tehty sopimus päättyy määräajan päättyessä. Sopimuksen toistaiseksi voimassaolevan osion irtisanomisaikaa koskevaa ehtoa ei siten sovellettu ennen määräajan päättymistä ja vuokralainen sai irtisanomisaikaa noudattamatta ilmoittaa sopimuksen päättyvän määräajan umpeuduttua.

Mitä tästä opimme?

Kun sopimukseen otetaan määräaikaisuutta koskeva ehto, oikeuskäytännön valossa sopimus osapuolten niin halutessa todellakin päättyy ilman varsinaista irtisanomista määräajan umpeutuessa. Näin myös silloin, kun sopimuksessa on sovittu jatkokaudesta määräajan jälkeen. Kun kuitenkin sopimuksia halutaan käyttää, tuo on hyvä pitää mielessä.

Jos osapuolet haluavat hyvissä ajoin tiedon siitä, jatkuuko sopimus määräajan päättyessä, se kannattaa sopia selvästi. Sopimukseen voidaan ottaa ehto, jossa todetaan, kuinka paljon aikaisemmin osapuolen on ilmoitettava, haluaako päättää sopimuksen määräajan päättyessä. Esimerkiksi ”Sopimus on voimassa kolme vuotta ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana 6 kuukauden irtisanomisajalla, ellei kumpikaan osapuoli ilmoita 6 kuukautta/ ennen kolmen vuoden määräajan päättymistä/viimeistään x.x.20xx haluavansa päättää sopimuksen määräajan umpeuduttua.” Se, onko tuolloin enää kyseessä määräaikainen sopimus, onkin jo toinen kysymys.

Lopuksi

Lainsäätäjä on antanut vapauden sopia muun muassa vuokrasopimuksen kestosta osapuolten haluamalla tavalla. Sopimusehdot täytyy kuitenkin kirjata niin selkeiksi, ettei myöhemmin synny tulkintaongelmia. Vaikka tulkinnassa otetaan huomioon myös osapuolten tarkoitus, sen selvittäminen voi olla haastavaa, ellei peräti mahdotonta, kun omistajat ja henkilöt vaihtuvat.

Selkeä sopiminen ei ole monimutkaisia juridisia koukeroita, vaan ehtoja, joita ymmärtää ilman juristin koulutustakin. Kun sopimusehdot on laadittu, ne kannattaa luetuttaa esimerkiksi kollegalla ja kysyä, miten hän ymmärtää ehdon. Jos kollega ei osaa vastata, kannattaa miettiä uudelleen muotoilua.